Jakarta, Wartajiwa.com – Rumah, salah satu kebutuhan primer dalam konsep sandang-pangan-papan, kini menjadi barang mewah yang semakin tidak terjangkau bagi Generasi Z. Data Bank Indonesia menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) nasional pada kuartal II 2025 mencapai 110,13—meningkat konsisten dari 101,16 pada 2019. Sementara itu, kenaikan harga rumah mencapai 16,48% dalam kurun 2019-2025, jauh melampaui pertumbuhan gaji rata-rata yang hanya 14,31% di periode yang sama.
CEO Leads Property Services Indonesia Hendra Hartono memproyeksikan harga jual rata-rata rumah pada 2026 akan bergerak di kisaran Rp2,5-2,6 miliar per unit—angka yang mustahil dijangkau oleh Gen Z dengan pendapatan rata-rata di bawah Rp2,5 juta per bulan. Yang lebih menyakitkan, fenomena rumah sebagai instrumen investasi dan spekulasi justru semakin memperlebar jurang keterjangkauan, sementara pemerintah gagal menghadirkan intervensi struktural yang berarti.
Rumah Kini Jadi Aset, Bukan Tempat Tinggal
Akar masalah ketidakterjangkauan rumah terletak pada pergeseran fundamental: rumah tidak lagi dipandang sebagai kebutuhan primer untuk tempat tinggal, melainkan sebagai aset investasi yang menguntungkan. Thomas Piketty, ekonom asal Prancis, menjelaskan bahwa pertumbuhan harga aset lebih cepat dibanding pertumbuhan ekonomi—akibatnya, pemilik aset properti menikmati keuntungan dari kenaikan harga dan pendapatan sewa, sementara masyarakat yang belum memiliki rumah sulit mengejar harga yang terus melambung.
Praktik spekulasi properti semakin memperparah kondisi. Pembeli berkantung tebal membeli beberapa unit sekaligus untuk ditimbun dan kemudian dijual kembali dengan harga lebih tinggi. Akibatnya, first-time home buyer seperti Gen Z kalah saing bahkan sebelum sempat mengambil keputusan—setiap kali menemukan rumah yang sesuai anggaran, harganya sudah keburu naik.
Keterbatasan lahan terutama di pusat kota turut mendorong kenaikan harga. Namun, yang lebih fundamental adalah ketiadaan regulasi ketat dari pemerintah untuk membatasi spekulasi dan memastikan harga properti mencerminkan nilai wajar—bukan sekadar ekspektasi spekulatif investor.
Gaji Stagnan vs Harga Melambung: Jurang yang Makin Menganga
Disparitas antara kenaikan harga rumah dan kenaikan pendapatan Gen Z menciptakan kesenjangan yang semakin menganga. BPS mencatat pendapatan per kapita Indonesia pada 2024 sebesar Rp78,6 juta per tahun atau sekitar Rp6,55 juta per bulan. Namun, angka ini adalah rata-rata nasional—Gen Z yang baru memasuki dunia kerja atau masih dalam tahap awal karir memiliki penghasilan jauh di bawah itu, seringkali hanya Rp2-3 juta per bulan.
Dengan penghasilan tersebut, bagaimana mungkin Gen Z bisa membeli rumah seharga Rp2,5 miliar? Bahkan jika menggunakan skema KPR dengan uang muka 20% (Rp500 juta), Gen Z perlu menabung puluhan tahun hanya untuk mengumpulkan DP—belum lagi cicilan bulanan yang bisa mencapai jutaan rupiah.
Biaya hidup yang tinggi di kota-kota besar semakin mempersulit akumulasi tabungan. Transportasi, makanan, kebutuhan sehari-hari menyedot sebagian besar pendapatan. Ketika sembako naik 31% dalam sebulan dan daya beli tertekan hingga masyarakat terpaksa menggunakan paylater untuk kebutuhan dasar, bagaimana mungkin Gen Z bisa menabung untuk DP rumah?
Rumah Terjangkau Jauh dari Kota, Harus Rela Tua di Jalan
Satu-satunya opsi bagi Gen Z untuk mendapatkan rumah dengan harga relatif terjangkau adalah mencari di pinggiran kota—bahkan berkilo-kilometer dari pusat aktivitas ekonomi. Kawasan penyangga seperti Tangerang, Bekasi, Depok, atau Bogor menawarkan harga lebih rendah dibanding pusat Jakarta, namun dengan trade-off yang signifikan: waktu dan biaya transportasi yang membengkak.
Gen Z yang memilih tinggal di pinggiran kota harus menghabiskan 3-4 jam per hari untuk commuting—waktu yang seharusnya bisa digunakan untuk produktivitas, istirahat, atau kualitas hidup. Biaya transportasi harian yang tinggi juga menggerus pendapatan, belum lagi risiko kesehatan akibat kelelahan dan polusi.
Ironi terbesar: untuk mendapatkan kebutuhan primer berupa papan, Gen Z harus mengorbankan kualitas hidup, waktu, dan kesehatan. Sementara itu, mereka yang memiliki privilege finansial dapat tinggal di pusat kota dengan akses mudah ke tempat kerja, fasilitas kesehatan, dan pendidikan berkualitas.
Negara ke Mana? Minimnya Regulasi Atasi Tengkulak Properti
Backlog perumahan Indonesia mencapai lebih dari 12 juta unit, dengan tingkat kepemilikan rumah yang masih rendah—sekitar 60%. Pemerintah meluncurkan program seperti FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) dan “Program 3 Juta Rumah”, namun tantangannya bukan hanya pada penyediaan unit—melainkan pada keterjangkauan.
REI mengungkap bahwa 306 proyek dari 16 DPD terhambat karena masalah perizinan, dengan total nilai investasi terhambat mencapai Rp34,476 triliun. Penghentian izin tambang di Jawa Barat sejak pertengahan tahun lalu menyebabkan harga material alam seperti pasir, batu kali, dan split melambung—harga beton ready mix naik dari Rp800.000-900.000 menjadi Rp1,1-1,2 juta per meter kubik.
Lonjakan biaya konstruksi membuat pengembang kesulitan menjaga margin pada rumah FLPP yang harganya sudah ditetapkan pemerintah. Akibatnya, pasokan rumah subsidi berkurang justru ketika permintaan sangat tinggi—menciptakan kelangkaan artifisial yang semakin menaikkan harga.
Yang lebih krusial, pemerintah gagal menghadirkan regulasi ketat untuk membatasi spekulasi properti. Tidak ada pajak progresif yang signifikan untuk kepemilikan properti kedua, ketiga, atau seterusnya. Tidak ada transparansi harga properti yang memadai untuk mencegah penggelembungan harga. Tidak ada intervensi struktural untuk memastikan rumah tetap berfungsi sebagai tempat tinggal, bukan sekadar aset investasi.
Kesimpulan: Kebutuhan Primer Dirampas
Rumah adalah hak asasi manusia yang dijamin UU No. 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia. Namun, bagi Gen Z, hak ini semakin terampas oleh sistem ekonomi yang lebih menguntungkan pemilik modal daripada pekerja, yang lebih memprioritaskan profit investor daripada kebutuhan masyarakat.
Ketika kebutuhan primer seperti papan berubah menjadi barang mewah yang hanya bisa diakses oleh mereka yang memiliki privilege, ini adalah kegagalan fundamental sistem ekonomi dan kebijakan publik. Gen Z bukan generasi yang malas atau konsumtif—mereka adalah generasi yang terjebak dalam struktur ekonomi yang tidak adil, di mana gaji mereka tidak pernah cukup mengejar harga rumah yang terus melambung.
Tanpa intervensi struktural yang serius—regulasi spekulasi, transparansi harga, subsidi yang efektif, dan keberpihakan pada first-time home buyer—impian memiliki rumah akan tetap menjadi angan-angan bagi jutaan Gen Z Indonesia.
CATATAN REDAKSI: Kembalikan Rumah Sebagai Kebutuhan Primer, Bukan Privilege
Wartajiwa.com mencatat bahwa ketidakterjangkauan rumah bagi Generasi Z adalah krisis struktural yang membutuhkan intervensi serius dari pemerintah. Harga rumah yang naik 16,48% sementara gaji hanya naik 14,31% dalam kurun 2019-2025 menunjukkan disparitas yang tidak berkelanjutan. Fenomena rumah sebagai aset investasi—bukan tempat tinggal—semakin memperlebar kesenjangan, sementara pemerintah gagal menghadirkan regulasi ketat untuk membatasi spekulasi.
Wartajiwa mendesak pemerintah untuk: (1) menerapkan pajak progresif signifikan untuk kepemilikan properti lebih dari satu unit guna membatasi spekulasi, (2) meningkatkan transparansi harga properti, (3) mempercepat penyediaan rumah subsidi dengan harga yang benar-benar terjangkau, (4) memperbaiki regulasi perizinan yang menghambat pembangunan, dan (5) memastikan rumah tetap berfungsi sebagai kebutuhan primer—bukan komoditas investasi. Rumah adalah hak asasi, bukan privilege. Gen Z berhak memiliki tempat tinggal yang layak tanpa harus mengorbankan puluhan tahun usia produktif mereka atau tinggal berkilo-kilometer dari kota hanya untuk mendapatkan harga terjangkau
Penilis: Vincencius Vino
Editor: M. Sobirin
